マニラの不動産の土地権利を外国人投資家として移転する方法：ステップバイステップガイド
- bedandgoinc
- 1 日前
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April 14, 2025
マニラで土地の権利を移転することは、不動産の所有にとって重要なプロセスです。特に外国人投資家にとっては、このプロセスは法的な手続きや行政手続きがあるため、少し複雑に感じるかもしれません。しかし、詳細な手順を理解することで、より簡単に進めることができます。ここでは、外国人投資家が土地権利の移転プロセスをうまく進めるためのステップバイステップガイドを紹介します。
ステップ1: フィリピンで土地を所有する資格を確認する
土地の権利移転プロセスを始める前に、まず自分がフィリピンで土地を所有する資格があるかどうかを確認することが重要です。フィリピンには外国人が土地を所有することに制限がありますが、外国人が合法的に不動産を取得できる方法もいくつかあります：
長期リース契約: 外国人は直接土地を所有することはできませんが、最大50年間の長期リース契約を結ぶことができます。さらに25年間延長することも可能です。このオプションは主に商業用不動産やビジネス目的で使われます。外国人として、土地をリースしてビジネスや住宅用に開発することはできますが、土地そのものの所有権を持つことはありません。
マンション所有: フィリピンでは、外国人はマンションのユニットを所有できます。ただし、マンションのユニットの40％以上を外国人が所有してはいけません。これは、マンションでの投資を希望する外国人にとって人気のある方法で、都市生活に最適な高層マンションを購入することができます。
法人所有: 外国人投資家は法人を通じて土地を所有することができますが、法人の株式の少なくとも60％はフィリピン国民が所有していなければなりません。残りの40％は外国人が所有できます。法人を設立すれば、外国人でも土地を合法的に取得できますが、この条件を満たす必要があります。
購入または権利移転プロセスを進める前に、資格要件を満たしていることを確認することが重要です。要件を満たしていない場合は、マンションへの投資や法人を設立して不動産を所有するなどの代替方法を検討してください。
ステップ2: 売買契約書を完成させる
自分がその不動産を所有する資格があることを確認したら、次のステップは売主との取引を正式にすることです。これは、売買契約書（Deed of Sale）を交渉し、署名することを含みます。売買契約書は不動産の売却条件を記載した法的な書類で、権利移転プロセスにおいて非常に重要な役割を果たします。売買契約を最終決定する際に気をつけるべきポイントは以下の通りです：
契約条件: 売買契約書には、不動産の価格、支払いスケジュール、そして両者が合意した特別な条件が明確に記載されている必要があります。これには、検査、修理、または取引に影響を与える他の条項が含まれることがあります。
不動産の詳細: 契約書に、不動産の完全な法的住所、土地面積、境界線、そして不動産の状態が正確に記載されていることを確認してください。これらの詳細に誤りがあると、移転プロセスが遅れるか、後で問題が生じる可能性があります。
署名: 売主（外国人投資家であるあなた）と売主は、契約が法的に有効となるために、公証人の前で契約書に署名しなければなりません。公証手続きは、契約が本物であり、両者が強制されることなく合意したことを証明します。
必要な書類:
両者の納税者番号（TIN）
両者の政府発行のID（通常は有効なパスポートやIDカード）
売却される不動産の権利証書のコピー（売主の所有権を証明するもの）
これらの書類や詳細を準備しておくことが、権利移転を進めるために重要です。
ステップ3: 必要書類を登記所に提出する
売買契約が署名された後、次のステップは、取引と不動産の権利移転を正式に記録するために、必要書類を登記所に提出することです。登記所は、フィリピンの不動産記録を管理している政府機関です。
以下のことを行う必要があります：
売買契約書の提出: 売買契約書（Deed of Sale）の原本を登記所に提出します。この書類は、売買の法的記録となり、所有権の移転に関する必要な詳細を含んでいます。
不動産権利証書: 不動産の現在の所有者である売主を示す権利証書（または、該当する場合は譲渡証明書）のコピーを提出する必要があります。これにより、不動産が法的に登録されていることが証明されます。
税務申告書: 税務申告書は、不動産の税務目的での評価額を示す書類です。これにより、登記所が不動産を評価し、記録を更新する際に役立ちます。
身分証明書とTIN: 売主と買主は、政府発行の身分証明書を提出し、納税者番号（TIN）を提供する必要があります。これは公式記録の保持や税務目的で使用されます。
支払い証明書（該当する場合）: 税金や手数料が支払われている場合（例：移転税）、その支払い証明書も提出する必要があります。
すべての書類を提出すると、登記所は記録を確認し、実際の権利移転の準備を進めます。
ステップ4: 登記所で権利移転を最終確認する
必要書類を提出した後、登記所は権利移転の処理を進めます。この段階で行われることは次の通りです：
売買契約書の記録: 登記所はすべての書類を確認し、すべてが順調であることを確かめます。確認後、売買契約書を不動産記録に正式に記録し、売主から買主への所有権移転を法的に証明します。
新しい権利証書の発行: 書類が記録された後、登記所は新しい譲渡証明書（TCT）を発行します。この証書は、あなたの名前で発行され、あなたが新しい不動産の所有者であることを示します。TCTは正式な所有権証明書で、売主の元々の権利証書を置き換えます。
土地登録機関（LRA）の更新: LRAは国内のすべての不動産記録を管理する中央データベースを維持しています。登記所はLRAシステムを更新して、新しい所有者情報を反映させます。これにより、あなたの所有権が国のデータベースに登録され、あなたの権利証書が正式に認められます。
このステップは非常に重要です。なぜなら、あなたが受け取るTCTは、あなたがその不動産の正当な所有者であることを証明する公式な書類だからです。
ステップ5: 新しい不動産権利証書を安全に保管する
新しい譲渡証明書（TCT）を受け取った後は、その権利証書を適切に保管し、管理することが重要です。次のことを行うべきです：
TCTを安全に保管する: TCTは、所有権を証明する最も重要な書類です。これはあなたの所有権を守る法的な書類なので、安全な場所に保管することが必要です。
土地登録機関（LRA）に登録する: 登記所で権利移転が処理された後でも、あなたの権利証書がLRAの中央データベースに正しく記録されていることを確認したいかもしれません。これにより、不動産記録があなたの所有権を反映していることが保証されます。
不動産税記録を更新する: 不動産がある場所の地方自治体（LGU）で不動産税記録を更新する必要があります。これにより、税金の評価や支払いが新しい所有者であるあなたに正しく関連付けられます。
コピーを取得する: TCTの認証コピーを取得しておくことをお勧めします。将来的な取引（不動産の売買や賃貸、融資を受ける際など）でこれらのコピーが必要になるかもしれません。
新しい権利証書を適切に管理することで、所有権が確実に守られ、将来の不動産取引がスムーズになります。
マニラで土地の権利を移転するプロセスは、外国人投資家にとって難しく感じるかもしれませんが、各ステップを慎重に進めることで、スムーズで法的に正しい取引を確保できます。不動産を所有する資格を確認するところから、権利証書を安全に保管するまで、すべてのステップが、あなたの投資が適切に登録され、保護されるために重要です。もし、どの段階でもプロセスについて不安がある場合は、不動産の弁護士や専門家に相談することで、フィリピンでの不動産所有の複雑さを乗り越えることができます。
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