マニラの不動産を解説！プレセリング(pre-selling)と即入居可能な中古（または新古）コンドミニアムの7つの違い
- bedandgoinc
- 2月22日
- 読了時間: 7分
更新日：2月24日
February 22, 2025
マニラの不動産市場は、住宅用と商業用の物件の需要が高いため、売り手にとって大きなチャンスがあります。地元の投資家や海外の投資家が積極的に参加しているため、不動産を売ることはとても利益になる可能性があります。しかし、売却を成功させるには、市場の知識、しっかりした計画、専門家のサポートが必要です。
1. 適正価格を設定しよう：買い手を引きつけるカギ
正しい価格設定は、スムーズに売却するためにとても大切です。価格を間違えると、売れるまでの時間が長くなったり、希望通りの金額で売れなかったりすることがあります。
類似物件（コンプ）を調べる売り出し価格だけでなく、過去3〜6か月以内に実際に売れた同じような物件の価格を確認しましょう。同じ地域で、広さ、部屋数、築年数、設備（駐車場、プール、ジムなど）、建物の状態が似ている物件を参考にします。不動産情報サイトは便利ですが、詳しいデータを持っている地元の不動産エージェントに相談するのも大事です。また、フィリピンの国税庁（BIR）には土地の基準価格がありますが、古い情報のことが多いので、これだけで決めるのは危険です。
市場の流れを考える今は「売り手市場（需要が高く、供給が少ない）」か「買い手市場（需要が低く、供給が多い）」かを知ることが大切です。売り手市場なら、高めの価格で交渉する余裕がありますが、買い手市場では、競争に勝つために価格を調整する必要があります。平均売却日数、売り出されている物件数、最近の価格変動などをチェックしましょう。
物件の特長を考慮するあなたの物件ならではの魅力を忘れずに評価しましょう。角地の物件、リフォーム済みのキッチン、プライベートガーデン、人気の学校に近いなど、特別なポイントは価格を上げる要素になります。これらの特長は、広告などでしっかりアピールしましょう。
専門の不動産鑑定士に相談する費用はかかりますが、プロの鑑定士に依頼すると、客観的で正確な評価を得ることができます。価格について意見が分かれそうなときや、新しい物件を買うためのローン審査を受けるときにも役立ちます。また、買い手との交渉の際にも、強い根拠として使うことができます。
2. 物件を内見のために準備する：第一印象が大切
購入希望者は感情で決断することが多いため、きれいに整えられた物件は良い印象を与えます。
掃除と片付け 徹底的な掃除が必要です。不要なものを片付け、クローゼットや棚を整理し、すみずみまできれいにしましょう。必要ならプロの清掃サービスを利用するのも良いでしょう。清潔で広々とした空間は、買い手が自分の持ち物を置くイメージをしやすくなります。
必要な修理をする どんなに小さな傷や壊れた部分でも直しましょう。水漏れする蛇口、はがれたペンキ、割れたタイル、壊れた電化製品などは、買い手に悪い印象を与えます。「他にも隠れた問題があるかも…」と思われないように、物件をしっかり手入れしておくことが大切です。きちんと管理されていると、買い手の信頼につながります。
外観を整える 物件の外観は、最初に目に入る部分です。芝を刈り、植木を整え、花を植え、玄関のドアを塗り直すなど、清潔で手入れの行き届いた外観を作りましょう。第一印象が良ければ、物件への興味も高まります。
家具の配置や演出を工夫する（ホームステージング） 多くの買い手にとって魅力的な空間を作ることが大切です。家具をバランスよく配置し、飾りを加え、温かみのある雰囲気を作りましょう。プロに依頼することもできますし、自分で工夫することも可能です。目指すのは「この物件に住んでみたい！」と思わせることです。
3. オンラインマーケティングを活用する
インターネットを活用した宣伝は、現代のデジタル世代の買い手にアプローチするためにとても重要です。
人気の不動産サイトに掲載する Lamudi、Berenta、Property Access、Property24、DotProperty などの主要な不動産サイトに物件を掲載し、多くの人に見てもらいましょう。物件情報は正確で詳しく、必要な情報がすべて含まれていることが大切です。
高品質な写真や動画を使う プロのカメラマンによる写真撮影をおすすめします。物件の魅力が伝わる高画質な画像を使用し、広さや雰囲気がよくわかるようにしましょう。また、バーチャルツアーや動画を作成すると、よりリアルに物件の様子を伝えられます。
魅力的な物件紹介文を書く ただ設備を並べるだけでなく、その物件ならではの特長をアピールしましょう。住んだときのイメージが湧くような表現を使い、近くの施設や交通アクセス、生活の利便性なども詳しく説明すると効果的です。
SNSを活用する Facebook、Instagram、Twitter などのSNSで物件情報をシェアし、多くの人に届けましょう。ターゲット広告を利用して、エリア内の買い手に向けて発信するのもおすすめです。また、問い合わせがあったらすぐに対応し、質問には丁寧に答えましょう。
4. 信頼できる不動産エージェントと協力する
優秀な不動産エージェントは、物件の売却をスムーズに進めるための強力なパートナーになります。
経験と地域の市場知識 経験豊富なエージェントは、マニラの不動産市場の価格動向やエリアごとの特徴、法律のルールをよく理解しています。その知識を活かし、適切なアドバイスをしてくれるので、安心して売却を進められます。
交渉スキル エージェントは交渉のプロです。売主にとって最も有利な価格で売れるよう、買主との価格交渉を行います。オファーの調整や条件交渉もすべて代わりに対応してくれるので、ストレスを減らせます。
マーケティングの専門知識 エージェントは不動産を効果的に宣伝する方法を知っています。広告戦略を立てたり、専門的なマーケティングツールを活用したりして、より多くの買い手に物件をアピールできます。
買い手のネットワーク エージェントは、すでに物件を探している「購入希望者」のリストを持っていることが多いです。そのため、自分で買い手を探すよりも早く物件が売れる可能性が高まります。
5. 忍耐強く、柔軟に対応する
物件の売却は複雑で、時間がかかることもあります。
オファーを前向きに検討する できるだけ高く売りたいのは当然ですが、市場の状況を考慮し、現実的なオファーには柔軟に対応しましょう。交渉は大切ですが、妥協することも時には必要です。
交渉に備える 価格の調整や契約の条件、引き渡し時期などについて話し合うことは、売却のプロセスでよくあることです。冷静に対応し、必要ならエージェントと相談しながら進めましょう。
問い合わせにはすぐ対応する 買い手やエージェントからの問い合わせにはできるだけ早く返事をしましょう。迅速な対応は、売却への本気度を伝え、信頼関係を築くのに役立ちます。
6. 法律とお金のことを理解する
物件を売却するには、法律やお金に関する知識が必要です。
弁護士に相談する 不動産専門の弁護士に相談し、売買契約の内容を確認してもらいましょう。契約が法律的に問題ないかをチェックし、取引がスムーズに進むようサポートしてくれます。
税金について理解する マニラで物件を売却する際には、キャピタルゲイン税（譲渡所得税）などの税金がかかります。税理士に相談し、どのくらいの税金が必要なのかを把握し、負担を減らせる方法を考えましょう。
引き渡し費用を準備する 売却時には、不動産エージェントの手数料、弁護士費用、名義変更にかかる税金など、さまざまな費用が発生します。金額はケースによって異なるため、エージェントや弁護士に相談して事前に見積もりを出してもらいましょう。
7. 物件の魅力を強調する
競争が激しい市場では、他の物件と差をつけることが大切です。
特別な特徴をアピールする 広いバルコニー、リフォーム済みのキッチン、便利な立地など、物件の魅力的なポイントをしっかり伝えましょう。
物件のストーリーを伝える 単に設備を並べるのではなく、その物件が提供する「暮らしの魅力」を伝えましょう。買い手がそこに住むイメージを持てるように工夫すると、興味を引きやすくなります。
周辺環境のメリットを強調する 近くに学校、公園、スーパー、交通機関が充実している場合、それも大きな魅力になります。物件だけでなく、そこでの生活の便利さも伝えましょう。
これらのポイントを実践すれば、マニラの不動産市場でスムーズに売却を進め、早く高く売ることができるでしょう。成功のカギは、しっかりとした準備、忍耐強く対応すること、そしてプロのサポートを活用すること です。
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